Finanzierung Wohneigentum: transparente Tragbarkeitsmodelle gefragt.


Finanzierung von Wohneigentum: Detaillierte Tragbarkeitsmodelle sind gefragt!

Die aktuellen Tragbarkeitsregelungen sind nicht mehr zeitgemäss und berücksichtigen die Situation am heutigen Hypothekarmarkt nicht mehr genügend. Gemäss unseren Analysen nach sich ziehen mittlerweile via 40 v. H. dieser Eigenheimkäufer eine erhöhte Tragbarkeit und dies in einem Lieferant-Markt dieser im Einflussbereich erhöhter Tragbarkeiten sehr intransparent ist. Wir plädieren insoweit zum Besten von die Offenlegung dieser Finanzierungsbedingungen durch die Lieferant, um Transparenz und  Zugang zu Hypotheken zu verbessern. Die Tragbarkeit muss im Vergleich zur bestehenden Realität detaillierter berechnet werden. Dies vorliegende Positionspapier zeigt den Weg zu einer zeitgemässen Kalkulation dieser Tragbarkeit im Kontext Eigenheimfinanzierungen gen.

Kalkulatorische Tragbarkeit erschwert Zugang zu Wohneigentum

Es ist inzwischen ein längst bekannter und unbestrittener Faktum: Die Hürden zum Besten von den Erwerb von Wohneigentum in unserem Nation sind die weltweit strengsten. Jener Ring potentieller Hypothekarnehmer lichtet sich Jahr zum Besten von Jahr weiter, denn die erwähnten Preissteigerungen wirken einschränkend gen den Zugang zu Eigenheimfinanzierungen. Die Zusammenstellung von steigenden Eigenheimpreisen und zu starren und rigiden Tragbarkeitsvorgaben ist toxisch. Die standardisierten Kriterien zum Besten von die Kalkulation dieser Tragbarkeit ignorieren die stark gesunkenen Zinsen, berücksichtigen null individuelle Faktoren und deren Softwaresystem ist undurchsichtig. So erstaunt es nicht, dass dieser Ring dieser potenziellen Eigenheimerwerber immer Vorleger wird. Dies untermauern verschiedene Studien (siehe dazu zweite Geige unser Fachbeitrag «Ein Plädoyer für die Steigerung der Wohneigentumsquote in der Schweiz».) Eine detailliertere Prüfung dieser Tragbarkeit und die Offenlegung dieser Bedingungen würde den Zugang zu Eigenheimfinanzierungen offensichtlich potenzieren.

Anhaltend tiefes Zinsniveau mit wenig Volatilität macht kalkulatorischen Zinssatz zum Auslaufmodell

Seit dem Zeitpunkt dieser Finanzkrise 2008 hat sich nicht nur dies Hypothekarzinsniveau offensichtlich reduziert, sondern zweite Geige die Volatilität ist in den letzten vier Jahren massiv zurückgegangen. Die durchschnittlichen Zinsen zum Besten von zehnjährige Hypotheken bewegten sich z. B. in den Jahren 2009 solange bis 2015 in einer Spektrum von rund 1.70 v. H. (zwischen 3.5 solange bis 1.80 v. H.). Dagegen lag sie Differenz in den letzten vier Jahren ohne Rest durch zwei teilbar einmal im Kontext rund 0.5 v. H.. Und dies gen einem ultratiefen Niveau. Zudem umziehen mittlerweile weitestgehend sämtliche Ökonomen davon aus, dass die Negativzinsen dieser Schweiz noch via Jahre erhalten bleiben. Kommt hinzu, dass dieser Ring dieser Hypothekar-Lieferant durch neu in den Markt eintretende Pensionskassen und Anlagestiftungen laufend grösser wird. Damit kann mit einiger Sicherheit davon ausgegangen werden, dass die Hypothekarzinsen zweite Geige via Jahre keine wesentlichen Erhöhungen routiniert dürften. Durch sie (neue) Situation («new normal») sind die augenblicklich geltenden kalkulatorischen Zinsen von 4.5 solange bis 5 v. H. realitätsfremd geworden.

Finanzierung von Wohneigentum und Tragbarkeitsmodelle

Intransparenz und eingeschränkte Verfügbarkeit verhindern bessere Zugänglichkeit

Unter diesen Gesichtspunkten ist es wenig erstaunlich, dass die Standard-Tragbarkeitsregeln von zunehmend mehr Anbietern, insbesondere Pensionskassen und Stiftungen, unterlaufen werden. Jene Erkenntnis ist ein Lichtblick zum Besten von potentielle Neuerwerber von Eigenheimen. Sehr wohl gibt es zweite Geige eine leider noch immer ausgeprägte Kehrseite dieser Medaille: Erstens ist die Transparenz gen dieser Anbieterseite extrem schlecht. Es ist insoweit mit grossem zeitlichem Kosten, Unstetigkeit und Zusatzwissen verbunden, den individuell passenden Lieferant zu finden. Zweitens dünnt sich dies Feld dieser Lieferant mit weitergehender Tragbarkeit offensichtlich aus. Und drittens zeigt sich, dass die Banken vor allem sehr gut Verdienende mit sehr hohen Einkommen und teuren Objekten mit ETP-Finanzierungen berücksichtigen. Grund hierfür ist die Möglichkeit, Zusatzgeschäfte mit diesen Kunden durchführen zu können. Linie Familien mit einem durchschnittlichen Einkommen bleiben somit vielfach gen dieser Strecke. Zudem zeigen unsrige Studienergebnisse, dass via ein Drittel dieser potentieller Eigenheim-Erwerber dieser Meinung sind, dass sie die Standard-Tragbarkeitsregeln nicht gerecht werden. Damit stellen sie den Traum des Eigenheims entweder zurück oder stufen ihn wie nicht erreichbar ein. Dies wohlgemerkt in einem Mietmarkt, in dem ein Eigentümer typischerweise solange bis zu 50 v. H. an monatlichen Wohnkosten gegensätzlich einer vergleichbaren Mietsituation einspart.

Welche Anpassungen in den Tragbarkeitsmodellen könnten aus diesem Grund helfen, den Zugang zum Besten von potentielle Eigenheimerwerber zu verbessern?

Genauere Tragbarkeits-Berechnungen werden gewünscht

Zielführend erscheint uns eine differenziertere Betrachtung dieser einzelnen Kundensituation, in dieser nicht mehr schablonenartig dieselben Tragbarkeitskriterien zum Besten von jeden Kunden angewendet werden. Linie im Kontext mittleren Haushalts-Einkommen (z.B. im Einflussbereich von CHF 120’000 solange bis CHF 180’000) dürften genauere Tragbarkeits-Berechnungen dazu zur Folge haben, dass die Eigenheimquote in den nächsten Jahren wieder leichtgewichtig erhoben werden könnte. Und dies, ohne die Risiken zu potenzieren, weder zum Besten von den Hypothekargeber noch zum Besten von den Eigenheim-Käufer. Regulatorisch betrachtet steht detaillierteren Tragbarkeitsmodellen nichts im Weg. Denn, die Finma (Regulator) macht solange bis dato keine verbindlichen Vorgaben zur Tragbarkeit. Eine Detaillierung dieser heute breit angewandten Vorgaben hätte zweite Geige keine verheerenden Hören zum Besten von die Nachfrage respektive die Preise, wie dies seither Jahren kolportiert wird. Prämisse wäre zwar eine sinnvolle Ausgestaltung dieser Berechnungsmodelle und deren Offenlegung im Kontext den Anbietern.

Dagegen sind wir dieser Meinung, dass eine pauschale Senkung des kalkulatorischen Zinssatzes nicht zielführend ist. Dies insoweit, weil eine differenzierte Sichtweise im individuellen Einzelgeschäft komplett wegfällt und damit unnötige Risiken aufgebaut würden.

Unser Lösungsansatz führt zu besserer Darstellung dieser Kostensituation

Doch wie sollen sie Berechnungsmodelle ausgestaltet werden? Nachfolgend unsrige konkreten Empfehlungen:

1. Detaillierte Budgetberechnung (mittels von Statistiken und Erfahrungswerten)

Die realitätsnahen Lebenshaltungskosten fliessen neu entsprechend dieser kalkulatorischen Objektkosten in die Kalkulation dieser Tragbarkeit ein.

2. Laufzeitabhängiger kalkulatorischer Zinssatz

Jener kalkulatorische Zinssatz wird von dieser gewählten Spielzeit dieser abgeschlossenen Festhypothek untergeordnet gemacht. Wird eine Spielzeit von zehn Jahren und mehr gewählt, kann ein tieferer Zinssatz berücksichtigt werden. Zum Musterbeispiel wird im Kontext einer Festhypothek unter zehn Jahren ein kalkulatorischer Zinssatz von 4.5 v. H. angewandt. Jedes zusätzlich abgeschlossene Laufzeitjahr reduziert den kalkulatorischen Zinssatz um 0.10 v. H.. Somit wäre zum Besten von eine 15-jährige Festhypothek ein Zinssatz von 4.0 v. H. massgebend, zum Besten von eine 20-jährige ein Sine tempore von 3.5 v. H..

3. Realistische Nebenkosten

Jener energetische Zustand des Objektes wird berücksichtigt. Zusammen mit Erfüllung von Mindest-Voreingestelltz.B. MINERGIE, GEAK A oder B, im Kontext Objekten mit Herstellungsjahr 2000 oder älter zweite Geige GEAK Kohlenstoff) werden die laufende Kosten gen vereinigen realistischen Summe reduziert bzw. festgesetzt. Dieser ist nicht mehr vom Verkehrswert des Eigenheims, sondern vom Gebäudewert, dieser Kubatur oder dieser Nettowohnfläche, ohne Berücksichtigung des Landwertes, untergeordnet zu zeugen.

Die Auswirkungen mittels eines exemplarischen Falles:

  • Eigenheimpreis: CHF 1‘000‘000, benötigte Hypothek: CHF 800‘000 (Eigenmittel CHF 200‘000)
  • Ergebnis einer 15-jährigen Festhypothek zu 1.50%
  • Potenzielle Käufer: Familie mit 2 Kindern unter 10 Jahren
  • Objekt ist energetisch in einem sehr guten Zustand (GEAK Lebensart B). Jener Gebäudewert beträgt rund zwei Drittel des Verkehrswertes.

Detaillierte Kalkulation (Verweis MoneyPark)

Aufwandposten (pro Monat)

Wert

Lebenshaltungskosten1
(schweizweite Durchschnittzahlen)

6‘800

Kalkulatorische Zinskosten

(4%)

2‘667

Amortisation (intrinsisch von 15 Jahren gen 2/3 des Verkehrswertes)

741

Kalkulatorische Nebenkosten
(0.8% von 667‘000)

445

Total Aufwände p.M.

10‘653

Total Aufwände p.a.

127‘836

Benötigtes Nettoeinkommen p.a.

127‘840

Benötigtes Bruttoeinkommen p.a.

144‘800

Differenz zu effektiven Zinskosten

1‘667

1 errechnet vom Dachverband Budgetberatung Schweiz mittels von Bundesstatistiken und Vergleichsportalen.

 

Standard-Kalkulation (augenblicklich valide)

Aufwandposten (pro Monat)

Wert

Lebenshaltungskosten
(schweizweite Durchschnittzahlen)

Kalkulatorische Zinskosten
(5%)

3‘333

Amortisation (intrinsisch von 15 Jahren gen 2/3 des Verkehrswertes)

741

Kalkulatorische Nebenkosten
(1% vom Verkehrswert)

833

Kalk. Aufwände zum Besten von Finanzierung p.M.

4‘907

Kalk. Aufwände zum Besten von Finanzierung p.a.

58‘884

Benötigtes Nettoeinkommen p.a.2

156‘000

Benötigtes Bruttoeinkommen p.a.2

176‘600

Differenz zu effektiven Zinskosten

2‘334

2 Kalkulatorische Wert die Erlaubnis haben nicht mehr wie 1/3 des Bruttoeinkommens entfallen.

Erkenntnisse

  • Mit dem detaillierten Berechnungsansatz ist ein Nettoeinkommen von jährlich rund 127‘800 Franken unumgänglich. Dagegen ist mit dieser kalkulatorischen Standard-Kalkulation ein Nettoeinkommen von 156‘000 Franken gefordert. Die Differenz von weitestgehend 30‘000 Franken entspricht im Kontext vielen Familien einem Teilzeitpensum und entscheidet oft via die Möglichkeit, schier eine Hypothekarfinanzierung bekommen zu können.
  • Dem Hypothekarnehmer verbleibt eine Reserve von mehr wie 1‘500 Franken pro Monat. Die langfristige Fixierung dieser Zinskosten via 15 Jahre ermöglicht die Sicherung des grössten Aufwandpostens.

Fazit

  • In den letzten Jahren sind wenige Lieferant flexibler in dieser Auslegung dieser Tragbarkeitsbedingungen geworden. Damit werden die Standard-Tragbarkeitsregeln nicht immer eingehalten.
  • Vor allem im Kontext den Banken sind die Erfüllungskriterien jedoch sehr undurchsichtig.
  • Viele potentielle Eigenheim-Käufer mit mittleren Einkommen können nicht davon profitieren. Entweder bekommen sie sie Angebote nicht mit oder die Lieferant offenstehen sie Lockerungen zum Besten von sie Kundengruppe nicht an. So sollen weiterhin (zu) viele Mieter ihren Traum vom Eigenheim zurückstellen oder gar begraben.
  • Eine Offenlegung dieser Bedingungen zur Erfüllung dieser Tragbarkeit zum Besten von selbstbewohntes Wohneigentum würde die Transparenz offensichtlich potenzieren.
  • Ein Wechsel zu einer genaueren Tragbarkeits-Kalkulation wie empfohlen würde v.a. zum Besten von Familien und Personen mit mittleren Einkommen den Zugang zu Wohneigentum verbessern.
  • Eine pauschale Senkung des kalkulatorischen Zinssatzes von heute fünf v. H. (zum Musterbeispiel gen 3.5 v. H.) in Betracht ziehen wir wie nicht wie zielführend.
  • Unsrige empfohlenen Anpassungen in dieser Vorbild-Tragbarkeitsberechnung hätten kein erhöhtes Risiko zur Folge – weder zum Besten von Hypothekarnehmer, noch zum Besten von den Eigenheimmarkt. Wir umziehen davon aus, dass sich zwar eine erhöhte Nachfrage loyal würde. Jene würde sich jedoch via die nächsten Monate und Jahre sukzessive zeigen. Damit bekäme die Baubranche genügend Zeit, um die Bautätigkeit dieser erhöhten Nachfrage anzupassen.

Dies integrale Positionspapier finden Sie hier.


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