Schwedens heißer Immobilienmarkt

Stockholm Jener schwedische Wohnungsbauminister Per Bolund von jener Umweltpartei jener Grünen ist ein Mann klarer Worte: „Jener Markt ist gescheitert. Es sind zu viele Wohnungen taktgesteuert uff den Markt gekommen“, sagte er am zweiter Tag der Woche in einem Interview mit jener Zeitung „Svenska Dagbladet“. Und: Viele Wohnungsentwickler hätten viel zu teuer gebaut und damit an den Bedürfnissen vieler Menschen vorbeigeplant. Bolunds Eine Behauptung aufstellen dürften so manche institutionellen Investoren aufmerksam werden lassen. Skandinavische Immobilien sind unter ihnen derzeit sehr warm gesucht. Hier wird seit dieser Zeit Jahren im hohen Norden vor Preisübertreibungen gewarnt. Wer jetzt noch kauft, sollte sich jener Risiken im Markt intellektuell sein.

Nie zuvor waren institutionelle Finanzier in Nordeuropa so rührig wie im vergangenen Jahr. Laut jener Beratungsgesellschaft Pangea Property Partners investierten sie 44 Milliarden Euro in gewerbliche und Wohnimmobilien. Im Gespräch mit jener Nachrichtenagentur Bloomberg erklärte jener Nordeuropa-Chef des uff den Immobilienmarkt spezialisierten Beratungsunternehmens Jones Lang LaSalle (JLL), Linus Ericsson, dass viele jener Investoren große Pensionsfonds sind. „Sie nach sich ziehen monumental viel Geld und schauen überall nachdem Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren“, sagte er. Die Pensionsfonds wollen für jedes ihre Finanzier eine gute Rendite erzielen. Wegen jener seit dieser Zeit mehreren Jahren herrschenden negativen Zinsen ist dasjenige jedoch zwischen traditionellen Anlagen nicht mehr möglich. Deshalb suchen die Fonds nach lukrativeren Investitionsmöglichkeiten.

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Zweite Geige deutsche Investoren kaufen zunehmend im Norden ein, 2014 noch für jedes weniger qua 800 Mio. Euro, 2018 schon für jedes 1,5 Milliarden Euro, zeigen JLL-Auswertungen. Nachdem Aussagen jener schwedischen Finanzaufsichtsbehörde entfiel 2019 nahezu ein Drittel aller Immobiliengeschäfte uff ausländische Investoren. Neben einem recht unbürokratischen Prozedere hat nachdem Meinung von Analysten wenn schon die schwache schwedische Zahnkrone zu dem deutlichen Höhenunterschied jener Investitionen beigetragen. Hier nach sich ziehen selbst seit dieser Zeit Langem bekannte Risiken wie zwischen jener privaten Verschuldung jener derzeitigen Attraktivität nicht geschadet.

Geteilter Wohnungsmarkt

Tatsächlich sehen die Fundamentaldaten uff den ersten Blick vielversprechend aus: Angeheizt wird jener Wohnungsmarkt durch vereinen dramatischen Wohnungsmangel in den Großstadtregionen. Wurden vor drei Jahren noch 70.000 neue Wohnungen in Schweden gebaut, rechnet die Regierung in Stockholm für jedes dasjenige laufende Jahr nur noch mit maximal 50.000 neuen Wohnungen. Vertreter jener Immobilienbranche zeugen striktere Auflagen für jedes Käufer für jedes die merklich zurückgegangene Neubauproduktion zuständig. Ausschließlich in Stockholm sank die Zahl jener Neubauten zwischen 2016 –  seitdem gelten die strikteren Regulieren  – und 2018 um die Hälfte. Pro kommenden Mittwoch nach sich ziehen Regierungschef Stefan Löfvén und Bauminister Bolund zu Gesprächen mit jener Immobilienbranche geladen. Ziel ist es, die Zahl jener Neubauten wieder merklich zu steigern.

Jener Pressung uff die Wohnungsmärkte lässt nicht ab. Die Preise für jedes Einfamilienhäuser und Wohnungen steigen. Ausschließlich im Januar dieses Jahres kletterten die Wohnungspreise im Durchschnitt um drei von Hundert, jene für jedes Einfamilienhäuser sogar um 3,6 von Hundert. „Im Moment wird jener Markt davon geprägt, dass mehr Menschen umziehen wollen, qua es Wohnungen oder Häuser gibt“, stellt Claudia Wörmann von jener Hypothekenbank SBAB straff. Und wenn schon Fredrik Kullman von einem jener größten Immobilienmakler, Bjurfors, pflichtet ihr zwischen. „Dasjenige Comeback des schwedischen Immobilienmarkts, dasjenige wir schon 2019 gesehen nach sich ziehen, kann sehr wohl jener Werden eines länger anhaltenden Aufschwungs sein.“

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Jener Markt ist zwar die Gesamtheit andere qua geschlossen. Während es an normalen Wohnungen fehlt, ist dasjenige Angebot zwischen Luxuswohnungen übererfüllt. Bauunternehmen, die uff Luxuswohnungen gesetzt nach sich ziehen, leiden unter größten Problemen, für jedes jene Millionenobjekte wenn schon Käufer zu finden. Pro Oscar Properties, vereinen Entwickler von Luxuswohnungen, wäre das beinahe das Ende des 2004 von Oscar Engelbert gegründeten Unternehmens geworden. Von Rang und Namen geworden ist dasjenige Unternehmen durch Bauten von Mehrfamilienhäusern mit einer spektakulären Baustil. Konstruktionen aus Holz und Stahl sollten zahlungskräftige Käufer locken. Dasjenige ging wenn schon eine Zeit weit gut. Doch vergangenes Jahr geriet dasjenige Unternehmen ins Schlingern. Offenbar fehlten plötzlich die Interessenten, die fertig waren, etwa für jedes eine Vier-Zimmer-Wohnung mit 130 Quadratmeter Wohnfläche und Blick hoch ganz Stockholm notdürftig 1,4 Mio. Euro zu bezahlen.

Im Spätsommer teilte Oscar Properties mit, im zweiten Quartal 2019 nur acht Luxuswohnungen verkauft zu nach sich ziehen – nachdem 22 im Vorjahresquartal. Jener Reiseplan jener Aktie halbierte sich innerhalb weniger Tage. Seither 2017 ist jener Reiseplan sogar um 90 von Hundert Gefälligkeit. Oscar Properties ist kein Einzelfall. Wohnungsbaugesellschaften wie Innenhof Ljungberg, Castellum, Hemfosa, Huvudstaden, Klöver oder Kungsleden mussten im Herbst vergangenen Jahres nachdem monatelangem Ansteigen jener Aktienkurse plötzlich deutliche Einbrüche hinnehmen. Vor allem in den Großstadtregionen um Stockholm, Göteborg und Malmö sind mehrere Luxusbauten bislang nicht hoch dasjenige Planungsstadium hinausgekommen.

Nachdem einem Herbst voller Spekulationen hoch vereinen von kurzer Dauer bevorstehenden Konkurs konnte Oscar Properties Finale Monat des Winterbeginns aufatmen: Nachdem einer Aktienumwandlung samt Neuemission können Schuldentilgungen von rund zehn Mio. Euro gezahlt werden. Jener Konkurs wurde in Schlusslicht Sekunde verhindert. 2020 sollen mehrere Großprojekte fertiggestellt werden. Dasjenige soll wieder Währungs… die Kassen können.

Eine weitere Kreation am Kapitalmarkt beunruhigt Marktbeobachter: jener Zuwachs von Hybridanleihen. Hier handelt es sich um Unternehmensanleihen mit langer Spielzeit oder ganz ohne Laufzeitbegrenzung. Außerdem können sie in Eigenkapital umgewandelt werden. Die Menge jener Hybridanleihen hat sich nachdem Aussagen jener Finanzaufsicht in Stockholm nahezu vervierfacht. Die Papiere sind neben jener traditionellen Finanzierung von neuen Objekten durch Banken eine Komplement, um schnell an frisches Kapital zu kommen. Bislang war es relativ reibungslos, Investoren von dieser Finanzierungsform zu überzeugen. Sollte jene Kapitalquelle versiegen, dürfte dies wenn schon am Immobilienmarkt nicht ohne Nachstellen bleiben.

Die Notenbank warnt

Schon seit dieser Zeit einiger Zeit warnen die schwedische Reichsbank mit ihrem Chef Stefan Ingves und die Finanzaufsicht vor einer erneuten Überhitzung des Immobilienmarkts. Wohnhaft bei den Nachbarn Dänemark und Norwegen sind nachdem deutlichen Preisanstiegen vor rund zehn Jahren schon Immobilienblasen geplatzt, welches zu deutlichen Preiskorrekturen führte.

Um einem ähnlichen Schicksal zu entweichen, forderte die schwedische Finanzaufsicht die Banken des Landes uff, ihre Eigenkapitaldecke zu vergrößern, um gegen eventuelle Verluste besser gerüstet zu sein. Zahlungsausfälle gibt es in Einzelfällen immer wieder. Banken kalkulieren dasjenige Risiko ein. Sorgen jedoch konjunkturelle Probleme dazu, dass mehrere Kunden ihre Tilgungszahlungen tun, könnte sich dasjenige Problem ausweiten. „Man soll nicht Vertrauen schenken, dass die Immobilienbranche gegen vereinen konjunkturellen Einbruch gefeit ist“, sagt Philip Hallberg, Analytiker zwischen Danske Bank. Hinzu kommt: Viele Wohnungs- und Hauskäufer finanzieren weiterhin große Teile des Kaufpreises hoch Darlehen. Hinfallen plötzlich die Preise, ist im schlimmsten Sachverhalt die Hypothek höher qua jener Zahl des Hauses.

Unähnlich Kvist von jener Finanzaufsicht gibt außerdem zu bedenken: „Es gibt ein erhöhtes Risiko für jedes den kommerziellen Immobiliensektor.“ Wohnhaft bei jener Finanzierung von kommerziellen Immobilien sind Banken schon restriktiver geworden. Konnten die Immobilienentwickler bislang 70 solange bis 75 von Hundert des Marktwertes beleihen, sind es jetzt zwischen immer mehr Banken nur noch rund 60 von Hundert. Damit hören die Kreditinstitute einer Kreation, mit denen private Wohnungs- oder Hauskäufer schon seit dieser Zeit einigen Jahren konfrontiert sind.

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Hohe Verschuldung

Wegen einer im internationalen Vergleich hohen privaten Verschuldung hat die schwedische Zentralbank schon lange Zeit schärfere Regulieren zur Tilgung von Krediten gefordert. Es war vor allem Zentralbankchef Stefan Ingves, jener immer wieder uff die zu hohe Verschuldung privater Haushalte und die damit verbundenen Risiken für jedes die Kreditnehmer und die Banken hingewiesen hatte.

2016 warnte jener Europäische Komitee für jedes Systemrisiken (ESRB) schon vor den Übertreibungen in Schweden. In einer Nachuntersuchung stellte das ESRB 2019 zwar fest, dass die Immobilienpreise nicht mehr so stark stiegen, grundsätzliche Probleme wie zwischen jener Verschuldung zwar weiter bestünden.

Vor dreieinhalb Jahren verabschiedete die Regierung in Stockholm tatsächlich restriktivere Regulieren. Die sehen vor, dass Kreditnehmer ihre Hypotheken tilgen zu tun sein. Viele Schweden nach sich ziehen in den vergangenen Jahrzehnten Immobilienkredite aufgenommen, die in den ersten zehn Jahren keiner getilgt wurden. Dankbarkeit jener rekordniedrigen Hypothekenzinsen war dasjenige Schuldenmachen für jedes viele Schweden mega begehrt. Zudem fördert jener Staat dasjenige Leben uff Pump wenn schon noch steuerlich, da ein knappes Drittel jener pro Jahr anfallenden Kreditzinsen von jener Steuer abgesetzt werden kann. Um die enorme Verschuldung jener Haushalte zu bremsen, wurde so gesehen schon Finale 2010 eine Obergrenze für jedes die Beleihung einer Immobilie eingeführt: Seitdem die Erlaubnis haben nur noch 85 von Hundert des Kaufpreises qua Hypothek aufgenommen werden. Zuvor finanzierten viele Schweden den Erwerb nahezu vollwertig hoch Kredite.

Im Unterschied dazu die neu eingeführten Regulieren brachten nicht den erhofften Gelingen. So gesehen beschloss die Regierung Zentrum 2016 eine weitere Verstärkung: Immobilienkredite zu tun sein solange bis zu einem Beleihungsgrad von 70 von Hundert mit zwei von Hundert jährlich amortisiert werden. Folglich sinkt die jährliche Amortisationspflicht solange bis zu einem Beleihungsgrad von 50 von Hundert uff ein von Hundert. Vor zwei Jahren gab es eine weitere Maßregel zur Verringerung jener privaten Verschuldung: Wer Kredite hat, die 450 von Hundert des Bruttogehalts übersteigen, muss ein weiteres von Hundert pro Jahr tilgen.

Nun könnten die Regulieren jedoch durchweicht werden: Die sozialdemokratische Finanzministerin Magdalena Andersson deutete vergangene Woche eine Lockerung an: Dass nur 85 von Hundert des Kaufpreises hoch Kredite finanziert werden können, benachteilige vor allem junge Immobilienkäufer, sagte sie, ohne weitere Einzelheiten zu nennen. Ob und zu welcher Zeit eine Reform dieser Regel kommt, ist noch verhalten. Die Nachfrage könnte damit zwar steigen – und mit ihnen die Preise. Jener Markt erhielte weiteren Auftriebskraft. Die Risiken wären damit zwar die Gesamtheit andere qua ausgeräumt.

Mehr: Welchen Einfluss Geld aus dem Ausland auf die nationalen Immobilienmärkte hat.

— to www.handelsblatt.com

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